Evde amortisman süresi kısalıyor; işte en cazip iller

Türkiye’de uzun yıllardır birçok kesim için en inançlı yatırım aracı gayrimenkul olarak görüldü, görülmeye de devam ediyor. Fakat son devirde değişen piyasa şartları ‘Konut yatırım aracı olmaktan çıkıyor mu’ tartışmasına neden oluyor. Yatırım için alımlarda en değerli faktör amortisman mühleti. Alınan konutun kiraya verilmesi durumunda, satış fiyatının kaç yılda geri kazanılacağı hesaplanarak bu mühlet belirleniyor. Geçtiğimiz yıllarda süratle artan fiyatlar nedeniyle yatırımın geri dönüş müddeti uzamıştı, son periyotta ise tablonun birçok vilayette aksine döndüğü belirtiliyor. Konut fiyat artış suratının yavaşlamasına rağmen, kira artışının devam etmesiyle amortisman mühletinin kısaldığı görülüyor.

Kira, göç ve arz etkisi 

Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün haberine nazaran, TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından en çok konut satılan 10 vilayet üzerinde yapılan araştırmaya nazaran de, vilayetlerin birçoklarında amortisman müddeti kısalmış durumda. 2022 yılında konut fiyatlarında çok süratli artış yaşanırken, kiralarda enflasyona yakın artışlar olması nedeniyle amortisman mühletinin uzadığını söyleyen TSKB Gayrimenkul Değerleme Teminat Değerleme Departmanı Müdürü Gamze Ertaş Karcıoğlu, “2023 yılı prestijiyle, kiralardaki artışların konut fiyatlarındaki artışın önüne geçmesi, 2023 yılında yaşanan sarsıntı felaketleri ile ortaya çıkan zarurî göç ve yakın coğrafyadan alınan göç ile arza yeni iştiraklerin düşük olması nedeniyle, geri dönüş müddetlerinde 2022 yılına kıyasla azalma oldu” değerlendirmesini yaptı.

Geri dönüş müddetlerinin, tıpkı vilayet içinde, hatta tıpkı ilçede dahi pozisyona nazaran farklılık gösterdiğini belirten Karcıoğlu, “Birinci el ve ikinci el piyasada uç örnekleri arındırıp ortalama konut fiyatlarını ve meskenin aktüel kira kıymetini baz alarak yaptığımız araştırmaya nazaran, 2023 yılı prestijiyle en düşük geri dönüş müddetinin Ankara’da ve Antalya vilayetinde olduğu görülüyor. Ankara geri dönüş müddetleri 15-18, Antalya’da 16-18 yıl aralığında. Bu vilayetlerin akabinde, sarsıntı felaketleri ardından göç alan Gaziantep’in geldiğini görüyoruz. Kentte geçen sene 22-24 yıl olan geri dönüş müddetleri bu yıl 16-18 yıla geriledi” halinde konuştu.

En cazip iller

Yapılan araştırmaya nazaran, zelzele bölgesinden ağır göç alan ve kira artışında dorukta yer alan Ankara, amortisman süreci en cazip vilayet olurken, İstanbul ve İzmir’de de geri dönüş müddetleri kısaldı. Karcıoğlu bu vilayetleri şöyle tahlil etti:

“İstanbul’da 2020’de konutlardaki ortalama satış fiyatlarının pandemi süreci ile birlikte süratli bir halde yükseldiğini, sonraki yıllarda da bu artışın devam ettiğini görüyoruz. 2022 yılından itibaren kiralardaki artış suratının ise satış fiyatlarındaki artışa kıyasla yüksek kaldığı, bu doğrultuda geri dönüş müddetinin evvelki yıllara nazaran azaldığı görülüyor. 2021’de 20-23 yıl olan mühlet, bu yıl 18-21 yıl olarak hesaplandı. Fakat İstanbul özelinde, ilçe bazında geri dönüş müddetleri de birbirinden çok farklı olabiliyor. İzmir’de, sarsıntı ve pandemi ardından birinci yıllarda konut fiyatlarındaki artışa kıyasla, kiralardaki artışın daha düşük kalması, ayrıyeten konut talebinin yüksek oranlarda artış göstermiş olması geri dönüş müddetinde artışa neden oldu. İlerleyen yıllarda kiralardaki yüksek artışa bağlı konut bedellerinin doygun noktalara ulaşması ile birlikte amortisman müddetleri 2-3 yıl geri geldi.”

Pandemi sonrası artan müstakil ve az katlı ömür isteğiyle Balıkesir’in öne çıktığını, süratle artan fiyatlar nedeniyle 2022’de amortisman müddetin 26 yıla kadar uzadığını belirten Karcıoğlu, bu yıl kira artışlarıyla mühletin 21-24 yıla gerilediğini tabir etti. Bursa ve Kocaeli üzere büyük vilayetlerde de son yıllarda kiralardaki artışın konut fiyatlarındaki artışı geçmesiyle ortalama geri dönüş mühletinin 1-2 yıl aralığında azaldığını tabir eden Karcıoğlu öteki vilayetler için de şunları söyledi:

“Antalya’da ise Rusya-Ukrayna savaşının tesiriyle kente gelen insanların maddi durumu düzgün olanlar konut sahibi olurken, belirsizlik ortamının geçmesini bekleyen kesim kiralama yoluna gitti. Yıllık ya da 6 aylık üzere uzun vadeli kira ödemeleri konut sahipleri için cazip geldi ve dolar, Euro bazında yüksek bedellerle kiralamalar gerçekleşti. 2022’de yüksek kiralar nedeniyle amortisman mühleti hayli düşük gerçekleşirken, günümüzde ise 2021 yılıyla misal düzeylere geldi. Antalya dışında yalnızca Konya vilayetinde hudutlu bir artış görülüyor. Mersin’de de Gaziantep’te görüldüğü üzere zelzeleden etkilenen vilayetlerden gelen göç tesirli oldu. Talebe bağlı süratle artan kiralar sonucunda amortisman müddetlerinde düşüşler yaşandı.”