BETAM Raporu: Şubatta Türkiye Geneli Reel Kiralar Düştü

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) ile emlak platformu Sahibinden.com işbirliğiyle hazırlanan mart ayı kiralık konut piyasası görünüm raporu, sektöre dair verileri paylaştı. Paylaşılan güncel verilere göre, enflasyondan arındırılmış reel kira fiyatları şubat ayında ülke genelinde azalma yönünde bir eğilim gösterdi. Ocak ayından şubat ayına geçişte cari kira fiyatlarında yaşanan aylık yüzde 2,8 oranındaki artışın, yüzde 3 olan aylık enflasyon oranının gerisinde kalması, bu reel düşüşün temel kaynağı olarak rapora yansıdı. Konut piyasasındaki bu hareketlilik, kiralık ev arayanlar için bölgesel farklılıklar barındırıyor.

Türkiye genelindeki reel kira endeksine bakıldığında, 2025 yılının ağustos ayından itibaren gözlemlenen düşüş trendinin aralık ayında geçici bir yükselişe bıraktığı, ancak 2026 ocak ve şubat aylarında ibrenin tekrar aşağı döndüğü anlaşılıyor. Yıllık bazda incelendiğinde ise Türkiye genelinde reel kiraların yüzde 2,9 oranında azaldığı tespit edildi. Uzmanlar, hesaplanan bu kira endeksinin piyasaya yeni çıkan ilan fiyatlarını temel aldığını vurguluyor. Dolayısıyla bu oranların, TÜİK tarafından uygulanan Hanehalkı Bütçe Anketi ile ölçülen mevcut kiracı fiyat değişimlerinden yapısal olarak farklı bir durumu temsil ettiği önemle belirtiliyor.

İstanbul Yükselişte, Ankara ve İzmir Düşüş Eğiliminde

Üç büyükşehrin enflasyondan arındırılmış verileri karşılaştırıldığında, piyasanın farklı yönlere gittiği net bir şekilde görülüyor. Ankara ve İzmir sınırları içerisinde reel kira fiyatları azalırken, İstanbul ili bu tablonun dışında kalarak artışını sürdürdü. Şubatta ocak ayına kıyasla reel kira değişimi İstanbul ilinde yüzde 1,2 oranında pozitif yönde olurken, bu oran Ankara ilinde yüzde 1,4 ve İzmir ilinde yüzde 0,9 oranında eksi hanede gerçekleşti.

Yıllık ölçümlerde de benzer bir ayrışma söz konusu. Bir önceki yılın şubat ayına kıyasla yıllık reel kira değişimi İstanbul ilinde yüzde 6,9 oranında bir artışa işaret ederken, Ankara ilinde yüzde 1,4 oranında düşüş kaydedildi. Özellikle İzmir konut piyasasında reel kiraların son sekiz aydır giderek hızlanan bir ivmeyle düşüyor olması ve yıllık yüzde 6,9 oranında azalması raporun önemli bulguları arasında yer alıyor.

Cari Fiyatlarda İstanbul Zirveyi Bırakmıyor

Metrekare başına düşen cari kira tutarları incelendiğinde, büyükşehirler arasındaki makasın korunduğu görülüyor. Ülke genelinde ortalama kiralık konut ilanlarının metrekare fiyatı 256,9 TL seviyesinde ölçüldü. Bu ortalama İstanbul pazarında 375 TL seviyesine ulaşırken, Ankara pazarında 252 TL ve İzmir pazarında ise 291,7 TL olarak belirlendi.

Yıllık cari kira artış oranları da il bazında büyük farklılıklar gösteriyor. Türkiye ortalaması yüzde 27,8 düzeyinde gerçekleşirken, büyükşehirler arasında en yüksek oran yüzde 40,6 ile yine İstanbul iline ait. Başkent Ankara yüzde 29,7 ile ülke ortalamasının biraz üzerine çıkarken, İzmir yüzde 22,5 oranında kalarak daha sakin bir büyüme grafiği çizdi.

Artış hızının en yüksek olduğu diğer iller sıralamasında ise Mardin yüzde 36,5 ile ikinci sırada yer alıyor. Antalya yüzde 33,3, Kayseri yüzde 32 ve Diyarbakır yüzde 31,9 oranındaki yıllık artışlarla listenin üst sıralarını oluşturuyor. Diğer uçta ise fiyatların nispeten durağan kaldığı şehirler bulunuyor. Yıllık bazda en düşük artış yüzde 16 oranıyla Hatay ilinde görülürken, onu yüzde 16,1 ile Malatya, yüzde 18,3 ile Gaziantep, yüzde 18,4 ile Tekirdağ ve yüzde 20 ile Eskişehir izliyor.

Kiralık Konut Talebi Hız Kesti

Konut talebi ölçümleri, piyasanın hareket kabiliyetine dair istatistikler sunuyor. Rapordaki talep göstergesi; ilan görüntülenmeleri, favoriye eklenme istatistikleri, gönderilen mesajlar, uygulamadan yapılan aramalar ve Google Analytics üzerinden alınan platform trafik verileri harmanlanarak hesaplanıyor. Şubat ayı sonuçlarına göre kiralık konut talebi, ocak ayına kıyasla yüzde 6,3 oranında azalış gösterdi. Geçtiğimiz aralık ayında başlayan talep artışı böylece şubat ayında duraklamış oldu. Ancak talebin, geçen yılın şubat dönemine göre hala yüzde 9,8 oranında daha yüksek bir seviyede olduğu da görülüyor. Araştırmacılar kiralık piyasasındaki dönemsel hareketlerin tayin ve üniversite takvimi gibi olaylarla şekillendiğini belirtiyor.

İlanların Yayında Kalma Süreleri Uzuyor

Bir mülkün kiralanana kadar geçen süresini ölçen kapatılan ilan yaşı verileri, ev sahiplerinin kiracı bulma hızını ortaya koyuyor. Verilere göre şubat ayında ilanların yayında kalma süresi ülke genelinde 1,1 gün uzayarak toplam 35,5 güne ulaştı. Bu süre Ankara piyasasında 0,9 gün artışla 34,3 güne, İzmir piyasasında ise 2,3 gün uzayarak 43,8 güne çıktı. İstanbul piyasasında ise herhangi bir değişim kaydedilmedi ve kiralama süresi 29,2 gün seviyesinde sabit kaldı.

Anadolu illerindeki kiralama hızları ise kendi içinde çeşitlilik arz ediyor. Kiralama sürecinin geçen aya göre en fazla hızlandığı il, kiralık ilan yaşının 3,3 gün kısaldığı Diyarbakır oldu. Bu ili 3,1'er gün azalışla Mardin ile Ordu, 2,7 gün azalışla Denizli ve 0,7 gün ile Sakarya takip etti. Sürecin yavaşladığı ve evlerin daha zor kiralandığı illerin başında ise bekleme süresi 8,5 gün uzayan Van geliyor. Aydın 4,8 gün, Muğla 4,5 gün, Şanlıurfa 3,8 gün ve Erzurum 3,4 gün artışla ilanların yayında en uzun süre beklediği iller olarak kaydedildi.